中国楼市正在经历怎样的拐点?瑞银最新发布的《中国住房调查报告》给出了颇具分量的答案。本文提炼报告关键信息,结合作者解读,带你一次看懂当下楼市的真实温度、未来趋势与个人应对路径。


购房意愿:"即时刚需"腰斩

  • 无购房计划者占比升至 48%,为历次调查最高。
  • 计划两年内购房的"即时刚需"从 2015 年的 40% 减半至 20%。
  • 投资性需求大幅退出,剩余中长期买房者以自住刚需为主。

结论:刚需规模锐减,需求端动力明显衰退。


房价分化:一线趋稳,二三线深调

  • 二手房价格指数显示,一线城市价格已回落至 2021 年水平,跌势放缓;
  • 二线城市回到 2018 年价位,泡沫基本出清;
  • 三四线城市跌回 2016 年,部分地区甚至低于十年前。

库存/销售比自 2022 年起抬升,三四线城市库存压力尤甚。房价向下,但分化趋势将加剧。


杠杆与流动性:房东集体去杠杆

  • 房贷利率自 2022 年由 6% 降至 3%,政策持续宽松。
  • 存量房贷同比增速几乎为零,房东主动减债、改善现金流。
  • 预售房比例断崖式下跌,完工现房更受青睐,侧面反映对开发商与流动性的担忧。

收入预期:跌破 50% "荣枯线"

疫情成为收入信心分水岭:

  • 受访者中,预期未来 12 个月收入增长的比重已降至约 30%。
  • 升职加薪被视为提振购房信心的首要因素,超过房贷利率、政策刺激。

收入预期低迷直接抑制改善型需求,也削弱了救市政策的乘数效应。


家庭资产健康:近半房产账面亏损

  • 约 50% 受访家庭房产市值已低于购买价。
  • 三线城市跌幅最深,资产缩水与就业、人口流出叠加,压力倍增。

当房产由"财富放大器"转为"沉没成本",家庭负债高企(接近 12 万亿美元)将长期压制消费与投资意愿。


未来展望:三大变量决定底部

  1. 收入与就业 —— 若无显著改善,需求端难现反转;
  2. 城市人口流向 —— 一线仍具吸引力,低线城市基本面承压;
  3. 去库存与保交楼 —— 开发商信用与流动性恢复是关键。

瑞银预计 2025 年楼市仍将下行,但跌幅较 2024 年收窄。市场真正见底,或需等待经济预期、人口与政策三因素共振。


行动建议

  • 刚需自住:挑选核心城市、核心地段,做好收入与现金流评估后再入场。
  • 改善换房:避免追高,观望价格稳定信号;优先考虑现房或准现房。
  • 投资客:暂缓入市,把握资金流动性,关注 REITs、股债等替代资产。

无论买卖,务必结合自身现金流、职业安全垫与家庭结构,不盲从政策风向。


以上内容参考瑞银《中国住房调查报告》及作者解读,供读者思考,不构成投资建议。

文章作者: Mark Jin
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